Souvent, la révision triennale légale est confondue avec l'indexation conventionnelle résultant d'une clause du bail. La révision triennale du loyer est prévue par la loi. Elle s'applique donc à tous les baux commerciaux. En revanche, l'indexation conventionnelle doit résulter d'une clause prévue par le contrat de bail. A défaut, son application ne peut être demandée. On parle aussi de clause d'échelle mobile. On la retrouve presque systématiquement dans tous les baux commerciaux. Il existe deux différences entre la révision triennale et la clause d'échelle mobile. La première réside dans le fait que la révision triennale ne peut intervenir qu'après 3 ans révolus depuis la précédente fixation du loyer. La clause d'échelle mobile, en revanche, fait varier le loyer plus fréquemment. En effet, la pratique la plus répandue est celle de la variation annuelle du loyer. La seconde différence concerne l'indice. La révision triennale est plafonnée par la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Écrit par Louise Bargibant le 22 janvier 2021. Publié dans Articles. La Cour de cassation le rappelle constamment: le montant du loyer initial est librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail. Il s'agit donc de « liberté contractuelle » pour la fixation du loyer initial. Souvent, le loyer est fixé forfaitairement en fonction de la surface. Parfois, les parties prévoient à la différence d'un forfait un loyer variable (les fameuses « clause-recettes ») qui est un mode de détermination du loyer lequel va varier selon les résultats de l'exploitation ou selon le chiffre d'affaires. La révision est bien différente de la fixation du loyer lors de la conclusion du bail puisqu'elle est porte sur la question du loyer en cours de bail et est strictement réglementée par le Code de commerce. En réalité, il existe deux types de révision légale du loyer en cours de bail: la révision triennale du loyer; la révision par le jeu d'une clause d'échelle mobile. Retour sur ces deux modes de révision du loyer en cours de bail.
Bail commercial et révision triennale La révision triennale étant un mécanisme légal de révision du loyer d'un bail commercial, il est d'ordre public et il n'est pas possible de s'y opposer. Ce mécanisme reste toutefois strictement encadré. Ainsi et sauf si le locataire peut rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit en principe correspondre à la valeur locative des lieux loués, dans la limite du plafonnement et sans pouvoir, depuis la loi « Murcef » du 11 décembre 2001, être inférieur au montant du loyer en cours. En l'absence de preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux correspondant à celle exigé par les textes, le loyer du bail révisé est fixé au loyer plafond. Contrairement à la modification des facteurs locaux de commercialité pouvant être invoquée à l'occasion de la fixation du loyer du bail renouvelé, la fixation à la valeur locative du loyer révisé requiert une modification matérielle des facteurs locaux qui a, à elle seule, entraîné la variation de plus de 10% de la valeur locative.
EXPLICATIONS: Le loyer d'un bail commercial peut être révisé tous les 3 ans, qu'il y ait ou non dans le bail une clause le prévoyant et ce en application de l'article L 145-38 du Code de Commerce. Toute clause contraire dans le bail initial est nulle et de nuls effets (article L 145-15 du Code de Commerce), à moins d'une disposition contraire résultant d'un avenant postérieure à la signature du bail. La révision triennale légale ne doit pas être confondue avec l'indexation conventionnelle résultant d'une clause du bail. La révision triennale ne peut intervenir au minimum qu'après trois ans révolus depuis la précédente fixation du loyer. La demande doit être faite soit par lettre recommandée avec avis de réception soit par acte d'huissier. La demande doit préciser à peine de nullité le montant du loyer demandé ou offert. C'est la date de la demande qui fixe le point de départ à partir duquel le loyer révisé sera du. La formule du loyer révisé est: Loyer révisé = loyer x indice de comparaison / indice de base L'indice de base est l'indice du trimestre au cours duquel a pris effet la précédente fixation du loyer.
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